Logement neuf : que couvre la garantie dommages-ouvrage ?
Destinée à protéger les futurs acquéreurs contre les malfaçons pouvant affecter la structure de leur logement, la garantie dommages-ouvrage doit être souscrite par le promoteur immobilier. Que couvre cette assurance et comment fonctionne-t-elle ?
Garantie dommages-ouvrage : est-elle obligatoire et que couvre-t-elle ?
Dans le cadre de l’achat d’un logement neuf sur plan (en VEFA), le promoteur a l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage (DO). Elle doit être souscrite avant l’ouverture du chantier afin d’assurer le bâtiment construit. La garantie dommages-ouvrage protège l’acquéreur contre les malfaçons affectant la solidité de l’ouvrage et le rendant inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné (fissures importantes, infiltrations, affaissement d’un plancher…). Elle couvre également les malfaçons compromettant la solidité des éléments d’équipement indissociables du logement. Ces équipements sont ceux que l’on ne peut enlever ou remplacer sans affecter le reste de la construction. Généralement, la garantie dommages-ouvrage débute à la fin de l’année de parfait achèvement, soit 1 an après la réception des travaux et expire en même temps que la garantie de responsabilité civile décennale, soit 10 ans après la réception des travaux.
Quand la garantie dommages-ouvrage intervient-elle ?
La garantie dommages-ouvrage intervient si des malfaçons affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant inhabitable sont détectées jusqu’à 10 ans après sa réception. Si l’acquéreur repère une malfaçon après son emménagement, un spécialiste va venir expertiser le bien immobilier afin de déterminer si le vice est apparu à cause d’une malfaçon survenue pendant la construction de l’immeuble ou s’il est survenu après la réception des travaux. S’il est apparu pendant la construction, le sinistre relève de la garantie dommages-ouvrage. Dans le cas contraire, il relève de la garantie décennale. En outre, si la malfaçon est détectée dans l’année qui suit la livraison, c’est la garantie de parfait achèvement qui va couvrir le sinistre, sauf si le contrat conclu avec le promoteur est résilié pour cause d’inexécution des travaux et de ses obligations ou si le promoteur ne répare pas les défauts constatés et que le propriétaire a pris en charge les réparations.
Absence de garantie dommages-ouvrage : les sanctions possibles
Si le constructeur n’a pas souscrit de garantie dommages-ouvrage, il s’expose à une amende pouvant atteindre 75 000 € et à un emprisonnement de six mois. De son côté, l’acquéreur ne risque pas de sanction pénale, mais l’absence de garantie dommages-ouvrage peut être contraignante en cas de vente dans les 10 ans qui suivent la livraison du bien. En effet, dans ce cas, l’acquéreur doit produire l’attestation de l’assurance. Le notaire précise l’existence ou non de cette assurance dans l’acte de vente. L’absence de garantie dommages-ouvrage peut entraîner une baisse du prix de vente ou l’annulation de la transaction, sans indemnités. En outre, si des malfaçons sont détectées après la vente, l’acquéreur peut poursuivre le vendeur et le contraindre à payer les réparations.
L’équipe d’Invest & Associés se tient à votre disposition pour vous accompagner et vous conseiller tout au long de votre projet immobilier : vente, achat et investissement (défiscalisation et LMNP).
